Nos últimos anos, o Brasil tem dado passos importantes rumo à modernização da gestão fundiária no meio rural. Um dos pilares dessa transformação é o georreferenciamento de imóveis rurais, um processo técnico, mas cada vez mais presente na rotina de produtores e proprietários que desejam manter seus imóveis regularizados e valorizados.
Neste artigo, você vai entender o que é o georreferenciamento rural, quando ele é obrigatório, quem pode realizá-lo e quais são as etapas envolvidas, além de conferir as vantagens práticas dessa regularização e os riscos de deixar o processo de lado.
Índice de conteúdos
O que é georreferenciamento de imóvel rural?
O georreferenciamento é o processo de identificar e delimitar geograficamente um imóvel rural, utilizando coordenadas geográficas padronizadas. Isso significa transformar os limites físicos da propriedade em dados digitais e oficiais, com base em tecnologias como GPS, sensoriamento remoto e sistemas de informações geográficas (SIG).
Esse procedimento se tornou obrigatório para imóveis rurais no Brasil desde a promulgação da Lei nº 10.267/2001, com regulamentação pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). O objetivo é garantir maior segurança jurídica, evitar sobreposições de terras e facilitar o controle fundiário.
Por que o georreferenciamento é importante?
Além de ser uma exigência legal para regularização de imóveis rurais com mais de determinados hectares, o georreferenciamento traz vantagens que vão muito além do cumprimento das normas:
- Segurança jurídica: evita disputas por limites e invasões;
- Facilidade de negociação: imóveis com georreferenciamento têm maior valor de mercado;
- Acesso a crédito rural: instituições financeiras exigem documentação regularizada;
- Gestão eficiente: possibilita uso de tecnologias de agricultura de precisão;
- Planejamento e expansão: permite uma visão clara das potencialidades e limitações do terreno.
Quando o georreferenciamento é obrigatório?
Segundo a Lei nº 10.267/2001, o georreferenciamento tornou-se obrigatório para propriedades rurais com área superior a 100 hectares sempre que houver necessidade de atualização na matrícula do imóvel, como nos casos de:
- Compra e venda;
- Partilha (judicial ou extrajudicial);
- Desmembramento ou remembramento;
- Transferência de titularidade;
- Hipoteca ou outras garantias.
No entanto, com a publicação do Decreto Federal nº 9.311/2018, a obrigatoriedade foi ampliada: todas as propriedades rurais, independentemente do tamanho, devem apresentar o georreferenciamento sempre que houver qualquer alteração no registro do imóvel no cartório.
Esse decreto também definiu prazos escalonados para a obrigatoriedade, conforme o tamanho da área:
Mais de 250 hectares: exigência em vigor desde 20 de novembro de 2018;
Entre 100 e 250 hectares: também obrigatório desde 20/11/2018;
De 25 a 100 hectares: passou a ser exigido a partir de 20/11/2023;
Até 25 hectares: será exigido a partir de 20 de novembro de 2025.
Até novembro de 2025, qualquer propriedade rural que precise atualizar sua matrícula deverá obrigatoriamente apresentar o georreferenciamento conforme as diretrizes estabelecidas pelo Incra.
Quem pode realizar o georreferenciamento?
O levantamento topográfico deve ser feito por profissional habilitado, engenheiro agrimensor ou engenheiro civil com atribuições específicas e devidamente registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia).
O profissional precisa ainda estar cadastrado no sistema do SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária) do Incra e devem ter cursado os seguintes conteúdos e disciplinas em suas grades curriculares:
- Projeções cartográficas,
- Cartografia;
- Sistemas de referência;
- Topografia aplicadas ao georreferenciamento;
- Ajustamentos, métodos e medidas de posicionamento geodésico.
Como é feito o georreferenciamento passo a passo?
1. Contratação de profissional qualificado
Procure um engenheiro habilitado com experiência em georreferenciamento de imóveis rurais. É importante garantir que ele tenha acesso ao sistema SIGEF e possa assinar tecnicamente os documentos.
2. Levantamento de campo
Com o uso de equipamentos de alta precisão (como GPS RTK), o profissional irá mapear os limites reais da propriedade. Essa etapa deve seguir os padrões técnicos exigidos pela legislação vigente.
3. Geração da planta e memorial descritivo
A partir dos dados coletados, são elaborados dois documentos fundamentais:
- Planta georreferenciada com coordenadas e confrontações;
- Memorial descritivo com todas as informações técnicas e jurídicas da propriedade.
4. Validação pelo Incra
O profissional envia os documentos para análise no SIGEF. Após a aprovação, é gerado um Certificado de Georreferenciamento, que comprova que o imóvel está em conformidade com os parâmetros legais.
5. Averbação no cartório de registro de imóveis
O último passo é levar o certificado aprovado para averbação na matrícula do imóvel no cartório competente. Só após isso o processo é considerado finalizado.
Quais documentos são necessários?
- Matrícula atualizada do imóvel;
- CPF ou CNPJ do proprietário;
- Documentos pessoais (RG, CPF);
- Procuração (se for o caso);
- CCIR, ITR, CAR;
- Contrato com o profissional responsável pelo levantamento.
Quanto custa um georreferenciamento?
O custo pode variar de acordo com o tamanho da propriedade, a complexidade do terreno e a localização. Em média, o valor pode ir de R$ 3.000 a R$ 15.000. Porém, é importante lembrar que esse investimento garante segurança jurídica, valorização do patrimônio e acesso facilitado a linhas de crédito e regularização.
Quais são as consequências de não fazer o georreferenciamento do imóvel rural?
Embora não existam multas imediatas ou penalidades financeiras diretas para quem deixa de realizar o georreferenciamento, as implicações práticas são sérias, especialmente a partir de 20 de novembro de 2025, data limite estabelecida pelo governo federal para a regularização fundiária completa.
A principal restrição é que, sem o georreferenciamento aprovado e validado, o proprietário não poderá realizar nenhuma alteração oficial na matrícula do imóvel. Isso abrange:
- Venda da propriedade;
- Doação para terceiros ou herdeiros;
- Desmembramento ou remembramento de áreas;
- Formalização de partilhas, inclusive em processos judiciais;
- Qualquer tipo de transferência ou averbação no cartório de registro de imóveis.
Além disso, a propriedade rural tende a se desvalorizar no mercado, pois passa a ser considerada irregular do ponto de vista fundiário, o que afasta compradores e pode dificultar parcerias ou negociações.
Outra consequência relevante é o bloqueio de acesso a crédito rural e programas governamentais. Instituições financeiras e órgãos públicos exigem que a documentação da terra esteja em dia para aprovar financiamentos, subsídios ou benefícios ligados à produção agrícola ou pecuária.
Também será inviável atualizar informações técnicas e cadastrais no Incra ou na Receita Federal, como o tipo de uso da terra, grau de exploração ou classificações relacionadas à atividade rural.
Para produtores rurais, empresários e gestores que buscam profissionalização e crescimento sustentável, o georreferenciamento é uma ferramenta indispensável. Ele garante segurança jurídica, facilita negociações e abre caminho para o uso de tecnologias modernas no campo.
Gostou do conteúdo?
Se inscreva na nossa newsletter e tenha em primeira mão conteúdos exclusivos do agronegócio.
